要措置指定汚染地を浄化・流動化！
練⾺プロジェクト報告 汚染地浄化
概要
- 場所
- 東京都練⾺区
- 物件
- 操業40年を超えるクリーニング⼯場の跡地
- 敷地面積
- 120坪
- 当時の状況
- 銀⾏管理下にある汚染⼟地物件
- 対応
- 契約不適合責任免責・現状有姿購⼊
練⾺プロジェクトにおけるグループ総合⼒の発揮
当該地情報
購⼊検討時は銀⾏管理下にあり、同時に汚染が有ることも判明。エンバイオ・リアルエステートは事前調査を⾃⼰負担で実施の上、その結果より浄化費⽤を予測。並⾏して物件相場を精査し出⼝価額と浄化・解体費⽤を徹底精査。その結果、契約不適合責任免責・現状有姿での買取条件で当社が当該物件を取得した。
〈契約不適合責任免責〉
エンバイオ・リアルエステートは購⼊後、⼟地の瑕疵(汚染・埋設物等)について、すべて⾃⼰責任で対策する。
〈現状有姿〉
建物付現況そのままで買受。
従って違法建築等の対処もすべてエンバイオ・リアルエステートで対策する。
契約不適合責任免責
本件は、所有者が破産していたため⼟壌汚染リスクを含む契約不適合責任免責という買主にとって⾮常に不利な条件でした。
そこで当社は、⼟壌汚染を含む全てのリスクを数値化し、かつ売却想定価格をマクロ・ミクロの両⾯から検討して購⼊価格を算出しました。
他社が⼟壌汚染リスクに躊躇している間に、契約前に⾃費でガス調査を⾏う事を条件に購⼊の意思表⽰を⾏い先に物件を押さえました。
ガス調査結果から当初⾒込んでいたリスクと⼤差ないと判断し、契約に⾄りました。
本件のような案件は、リスクを過⼤に評価すると破産管財⼈等が希望する価格まで出ないため、リスク評価が⾮常に重要となります。
また、不動産は他社との競合もあるため、スピーディに⾏う必要もあります。
対応詳細
⼟壌汚染対策法の適⽤
①有害物質使⽤特定施設の廃⽌（法第3 条）
使⽤が廃⽌された有害物質使⽤特定施設のある⼟地の所有者は、⼟壌汚染の状態を指定調査機関に調査を依頼し、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。
区域指定
都道府県知事は、⼟壌汚染状況調査の結果、指定基準に適合しない⼟地については、要措置区域または形質変更時要届出区域として指定する
〈要措置区域〉
- ⼟壌汚染の摂取経路が有り、健康被害が⽣じる恐れがあるため、汚染の除去等の措置が必要な地域(法第6条)
- 汚染の除去等の措置を都道府県が指⽰する(法第7条)
- ⼟地の形質変更の原則禁⽌(法第9 条)
〈形質変更時要届出区域〉
- ⼟壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が⽣じるおそれがないため、汚染の除去等が不要な区域(摂取経路の遮断が⾏われた区域を含む)
- ⼟地の形質変更時に都道府県知事に計画の届出が必要(法第12 条)
- *要措置区域及び形質変更時要届出区域について、台帳に記載し閲覧に供する。
- *汚染の除去が⾏われた場合には、要措置区域及び形質変更時要届出区域を解除する。
汚染範囲：要措置区域指定
パーク汚染浄化における原位置浄化の適性
- パークレン : 水より重く土中の深いところまで侵入し帯水層汚染を引き起こしやすい
- 掘削除去は狭いスペースでは崩落の危険により深い掘削は不可能
原位置化学酸化・バイオレメディエーションの組み合わせが効果的
化学酸化
＜メリット＞
- 安価
- 強い酸化⼒で⾼濃度汚染を短期間で対策可能
＜適⽤例＞
- 汚染源・⾼濃度汚染域へ薬剤の注⼊
⇒「汚染源を攻撃！」
バイオレメディエーション
＜メリット＞
- 安価で効果が⻑期間持続する
- 広く拡散した帯⽔層汚染等に有効
＜適⽤例＞
- ⽐較的低濃度な帯⽔層汚染域へ微⽣物促進剤を注⼊
⇒「帯⽔層に広がったパークレン等を穏やかに分解」
化学酸化 ー試験・現場施工ー
浄化効率＝有害物質に化学酸化剤が接触すること 地盤に適した工法の選定が重要
- 施工前：TR 試験等の実施
- 施工中：土壌・水質の定期的なモニタリング
- 施工位置や供給量の微調整を行いながら、的確に有害物質の存在する位置へ化学酸化剤を供給していく
パーク汚染浄化におけるTR試験の重要性
浄化の確実性を増す為の室内試験
化学酸化剤が⼟中で起こす化学反応は、⼟壌の性質により異なります。この化学反応によっては、パークやその分解⽣成物の分解が難しくなることもあります。
⼟壌や地下⽔は、サイトそれぞれで性質が異なるため、サイト毎の⼟壌および地下⽔を⽤いた室内試験（TR試験）により化学酸化剤を評価します。この試験結果をもとに、化学酸化剤の選定を⾏い⼯事の設計を⾏うことで、浄化の確実性が増します。
⾼濃度汚染箇所絞込み
MIP 調査・分析
＜ガス濃度調査＞
MIP(Menbrane Interface Probe)をジオプローブマシンに取付け、調査地点各深度のガス濃度を連続的に収集。
＜汚染分布解析＞
収集したガスはフィールドコンピュータで即時に分析し、現地におけるガス濃度分布を把握し、⾼濃度汚染地を絞り込む。
パーク汚染浄化における MIP詳細調査の有効性
パーク汚染は、⼟壌中に均質にあるのではなく、局所的に⾼濃度のまま残留しています。
それを⾒つけるためには、多地点で細かく調査するしかありません。
MIPは、センサーを直接⼟壌に打ち込むことで迅速に汚染を把握し、詳細な調査を実現します！
浄化⼯事
＜化学酸化＞
MIP 調査により絞りこんだ⾼濃度⼟壌汚染地に対して、薬剤を確実に接触させる為、重機を⽤いた撹拌混合を実施。
＜バイオレメディエーション＞
⾼濃度⼟壌汚染を低濃度化した後、バイオレメディエーションにより低濃度⼟壌汚染と地下⽔汚染を浄化した。
要措置区域対策と最適浄化工法選択
行政の指導、法の汚染地の指定を受けると、安全側と言って掘削除去工法を選択する人が多いのですが、パーク汚染は深くまで浸透するので、とんでもなく高額な工事費になってしまいます。
掘削除去しかないと決めつけずに、是非一度ご相談ください。
当然、法条例に準拠した工法でベストな提案をさせて頂きます。
知見
練⾺プロジェクトの最も⼤きな実績は「契約不適合責任免責」で購⼊したパーク汚染付物件が無事売却出来る事を実証した事であり、しかもそれは要措置区域指定期間中に為し得た事で更に価値のあるものになったと⾃負しています。
本件については、地下⽔汚染の発覚から周辺井⼾の残置による敷地⼤半に亘る要措置区域指定等、難易度は相当⾼いものがありました。
では、何故1年という短い期間で浄化・売却が可能になったのでしょうか…。
主な事由として次の4つが挙げられます。
- 浄化会社の⾼いスキル（MIP 調査に代表される新規技術の導⼊とVOCS 浄化についての⾼い経験値）
- 浄化会社の⾏政対応⼒（要措置区域指定対応）
- 不動産会社の流動化ノウハウ（瑕疵の予測分析及び相場予測の精度等）
- 更に2社が保有する技術とノウハウがワンストップで機能する仕組みがあったこと
つまり、各社が保有する、浄化技術と不動産スキルを最⼤限融合し発揮することが、汚染⼟地を契約不適合責任免責で購⼊・浄化し流動化するという⼤きなリスクに対峙する時に最も重要な要件になります。
−これこそが本件の知⾒と⾔えます−
（浄化会社と不動産会社が別であれば利益相反により融合は⾮常に困難なものになります）
この⾃覚を胸に今後のクリーニング業界への貢献に思いを巡らせた時、やはり本件の「練⾺プロジェクト」の経験値は実に貴重なものになる事と確信します。
何故ならば、パーク汚染から起因して起こる事象の全てを本件において経験することができ、かつそれが所有者の⽴場であったことによって、クリーニング業個々の事業者様と同様の⽴場で対応する機会を得たからです。
今後もグループの経験値を最⼤限発揮し、汚染地流動化に貢献すべく、パーク汚染浄化の様々な情報を開⽰して参ります。