埼玉県閉鎖CL工場をパーク汚染付で購入
現状有姿・瑕疵担保免責購入
【当該地情報】
埼玉県草加市内 敷地面積365坪
昭和30年代から操業のクリーニング工場
過去にパークレンの使用履歴が有った為、所有者様がガス調査を実施。
その結果、土壌汚染が判明した。当社は、ガス調査結果に基づき、浄化費用と市場価格を総合的に勘案し、購入価額を算出、その後、所有者様と協働で種々の課題を一つづつクリアし、2013.5売買決済に至る。
経緯
はじまりは、2012東京国際クリーニング総合展示会から
11.30～12.2 於：東京ビックサイト
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機材商組合様ブースにて |
12.1（土） |
- 2012.12
- 展示会相談コーナーにて、当社のパーク汚染対策の特長を説明
- ⇒現状有姿 瑕疵担保責任免責・浄化会社とのワンストップサポート
- 2012.12
- 所有者様ガス調査実施 ⇒ドライ工場での一部高濃度ガス検知
- 2013.1
- 現地調査の上、買取価額提示
- 2013.1
- 全体会議での第一回プレゼン ⇒売却反対の声も有り
- 2013.2
- 課題抽出と解決策の検討 ⇒売主・買主の協力体制
- 2013.3
- 売買契約締結 ⇒境界確定に夜実測清算
- 2013.3
- 工場操業停止
- 2013.4
- 測量及び境界確定作業 ⇒売主 買主の一体化
- 2013.5
- 売買決済 ⇒汚染リスク引継
- 2013.6
- 解体着手
- 2013.7
- 絞込調査
- 2013.10
- ＴＲ試験終了
- 2013.11
- 行政協議開始
- 2013.12
- 浄化計画決定
- 2014.1～2
- 浄化工事
- 2014.2
- 売却
振返り―売主様より
本物件に関しては何年も前から汚染の可能性を抱えていたものの、汚染があったところで解決策が見つかるのかどうか、ということでずっと手付かずの状態でありました。そんな中、24年12月の展示会にてBF社のセミナーを拝聴。現状有姿での売却が可能であること。高度な浄化技術を要しているため、高い売却価格を見込めそうであったこともあり、ようやくガス調査に踏み切ることが出来ました。
高濃度ガス検知後、BF社の他にも複数の会社に売却価格の見積もりを依頼しましたが、BF社が最も納得のいく価格を提示していただけました。
また価格だけでなく、この1年で同規模のクリーニング工場の買取・浄化実績があったことも大きな決め手となりました。
その後、売却に向けて準備を進めていく中、様々な課題や手続きが出てきましたが、それについても1つ1つ的確なアドバイスをいただきながらクリア出来たことも大きなサポートとなりました。
結果として、繁忙期に入る直前には大方の手続きを終えることが出来たのは、私たち組合員にとっては大変ありがたいことでありました。
また何よりも、売却出来たということが、過去の状況から考えると本当に信じられないと、各組合員と口をそろえて言っております。
これも全て、BF社様のおかげだと思います。一言だけでは御礼しきれないですが、厚く御礼申し上げます。
詳細調査（2013.5）
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〈土壌サンプリング調査〉 |
〈土壌ガス調査〉 |
解体工事（2013.6）
絞込調査（2013.7）
MIP調査による汚染範囲・深度の絞り込みを実施。
この絞込調査とTR試験の結果を総合的に勘案し浄化計画を策定します。
パーク汚染地における絞込調査の重要性
原位置浄化では、汚染状況を立体的に把握することが重要です。
本サイトでは、地下深部のパークの高濃度汚染溜りと周囲に広がる低濃度拡散域がありました。原位置浄化では、汚染溜りを“攻撃”しなければ、汚染拡散域を浄化しても汚染溜りより新たにパークが拡散してきてしまうため、完全浄化ができません。
絞込調査では、ダイレクトセンシング技術を用い、高密度で平面方向・深度方向の汚染調査を行い、汚染溜りの位置を確認しました。
原位置浄化の浄化効率の向上で、絞込調査は重要となります。
浄化工事①：化学酸化剤撹混合（2014.1）
浄化工事②：バイオ薬剤注入（2014.2）
今回は、バイオレメディエーション促進剤という薬剤を用いました。元々、土壌中にいる微生物を活性化させることで、パークを分解します。微生物を新たに入れるわけではないので、生態系への影響も最小限で、安心です。 工事前には試験を行い、その土地にあった、効果が高い薬剤を用いることが重要です。薬剤はボーリングマシーンを用いて設置した井戸から注入します。
浄化工事終了・売却（2014.2）
パーク汚染地における原位置浄化の有効性
パーク汚染は、地下深くまで汚染が浸透しているケースが多いです。従って、掘削除去だと莫大な費用がかかってしまいます。また、地下水も汚染されているケースが大半で、掘削除去だけでは対応できない場合が多いです。
その点、原位置浄化は土を掘り出す必要がないため、汚染が深い場合でも対応可能です。さらに地下水の浄化も得意としています。
まさにパーク汚染には原位置浄化がうってつけというわけです。
区分売却 : 汚染状況に応じて区割し、対策を実施
| 【売却時】 | 【将来】 |
|---|---|
| ①汚染無し売却：1037.75㎡ | →増改築可 |
| ②汚染付売却（短期浄化）：100㎡ | →要措置区域解除を目指す |
| ③汚染付保有・賃貸（長期浄化） | →拡散防止対策を継続実施 |
草加プロジェクトの知見
草加PJの最も大きな実績は、平成24年度の「練馬PJ」に続き、本年度も現状有姿・瑕疵担保免責でパーク汚染地を買取り後、要措置区域に指定されたものの購入後10カ月足らずで売却出来た事である。
「練馬PJ」においては、浄化会社の保有する技術と不動産会社のもつ汚染土地流動化スキルが一体化した事が成功の最大の要因であるが、本件「草加PJ」においてはそれに加え、特に出口部分での売却先決定と重度汚染箇所の取り扱いにおいて、柔軟な構想と判断によりベストな選択が出来た事が特筆すべき要件である。
社名の通り浄化会社の基本がソリューションなら、不動産会社の基本はマネジメントにあると言える。
つまりは、当社の基本スタンスは、汚染土地の状況に最適な選択肢で対策する事である。
また、本件は操業中の工場を購入した事から、売主様・買主様共に、売買を通じた確かな「信頼関係」を構築できた事も今後の大きな財産になることと確信している。
練馬・草加の経験より、やはり「実績」がものを言うことを実感した。
言い古された言葉ではあるが「実績に裏打ちされた信頼」により、軽度汚染地の売却と重度汚染地の賃貸が可能になったと確信するからである。
